郑州楼市加速回血，买房思路彻底变了！

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今年的郑州楼市，有几个现象很值得说一说。

一是改善盘在领涨，这让郑州主城改善门槛悄无声息的上了一个台阶。

比如北龙湖北岸的中海云鼎湖居，已经从2.8万+，涨到3.2万了。

再比如北龙湖南岸的正商祯瑞上境、珑水上境、金茂如意府等，价格也在上调。

还有金水北的瀚宇天悦城已经将近2万，美盛教育港湾卖到1.9万，保利海德公园卖1.9万，和昌优地卖到1.9万，融创中原的大观卖到1.85万。

这不是楼盘单方面涨价，而是有种量价齐升的态势。

销售依然不愁，关注度依然很高，也依然有很多人买单。

二是今年主城区新出来的一些纯新盘的价格，比我们之前的预期都要高。

经开老城的保利天珺，对外释放价格2万+，超过同区域的保利天汇、华润凯旋门和绿城诚园。
管南的新城时光印象，对外释放价格也不低，极有可能成为区域之最。
高铁片区的海马公园新地块，据说高层毛坯价格不会低于2.7万。
惠济核心区的建业花园里新地块，据说会打破区域新房价格天花板。……

这两个现象仿佛都在暗示着我们，今年郑州房价涨定了，买到好房子又要靠抢了。

真的是这样吗？

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其实，现在的郑州，也不是所有的房子都好卖。

城市边缘一些低总价刚需盘，依旧被市场冷落，售楼部冷冷清清，门可罗雀。

核心区域的热和边缘位置的平淡，这样的反差值得所有买房人注意。

这样的反差，说明郑州的市场需求正在轮转。

我们发现，郑州主城今年这些即将入市的纯新盘——

高铁片区的海马公园新地块；

经开老城的保利天珺；
金水北的万科老鸦陈项目；
惠济核心的建业花园里新地块；
杨金东部的碧桂园天玺湾；
管南的新城时光印象；……

价格都不会低，产品也都偏改善。

其中，关注度最高的要数海马公园新地块的大平层，以及保利天珺160平的大四房。

郑州主城的改善盘正在逐渐代替刚需盘，成为新房市场的主力军。

我们都知道郑州楼市已经横盘4年了，横盘4年很艰难。

横盘4年后，当楼市再次启动，我们猛然发现，郑州主城的新房悄然间呈现出以下5个阶梯——

1、120万总价预算郑州四环内基本难觅踪影；

2、接近150万的总价，成为刚需踏入四环的总价门槛；

3、总价180万基本靠近主城核心，成为刚改买房的入门必备；

4、220万开始踏入主城核心，乃至市中心，250万可以挑挑拣拣；

5、预算再多一点，600万总价开始迈入豪宅的门槛。

对于刚需来说，郑州四环内主城区能有的选择越来越少。郑州的刚需门槛，不经意间就从120万蹦到了150万，没有给人一丝喘息的机会。

而改善盘的相继入市，让郑州主城新房的准入门槛越来越高，整个市场开始弥漫出一种改善焦虑。

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我大概在去年就和大家强调过，郑州主城改善正在快速崛起。

我们来看一下郑州近3年新房成交分段占比情况。

感受下100平以下的新房和100平以上的新房面积段近3年来的变化。

100平以下的新房面积段占比逐年递减。

相应的，100平以上的新房占比逐年递增。

一房和两房小户型占比逐年递减。

相应的，三房和四房大户型占比逐年递增。

这也就意味着，郑州的改善需求已经逐步觉醒。

他们在过去购买的89㎡小三房已经无法满足他们，空间尺度上不满足，功能空间上不满足，绿化品质上不满足，甚至产品类型上也不满足，他们的改善需求正在不断释放。

郑州正迎来一个全新的“换房”时代，老房换新房、小房换大房、非学区房换学区房。

这种改善置换需求正演变成为购买力更强的“新刚需”。

换句话说，改善置换同步跟进的是地段的提升、品质的抬高、配套的进步、面积的扩大，这些成为置换的共同需求。

比如说——

原来的房子没有学区，孩子要上学，得买个带学校的。
原来的房子太破了，得买个新小区住着更舒服。
原来的户型太小，多了二宝不够住，得买个更大的功能更多的。
原来的房子离地铁口太远了，老人不会开车，得买个离地铁近的。
原来的房子升值潜力一般，再买的话，一定得买个保值增值能力都更强的。

而这，也是一种最迫切的刚性需求。

今年郑州一些学区房的巨大变化相信大家也都看到了。需求集中爆发，价格自然也就水涨船高。

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郑州楼市经历了四年的压抑，在今年开始逆转。

有数据显示，今年3月郑州新房成交15483套，环比增加5353套，增幅达到53%。

进入3月以来，郑州新房周成交量甚至实现了5连涨。

虽然，成交量较往年仍有差距，但回血势头明显，市场热度也有了明显抬升。

事实证明，郑州的购买力可能会迟到，但绝不缺席。

对于今年楼市有几个很重要的点，跟各位分享。

第一，今年主城改善盘的供应量在增加，如果想上车主城，今年是一个很好的机会。

第二，现在去买房，一定要去关注它的产品。

大家都在抢的房子要么是因为稀缺，要么是因为产品力强。

大家对于产品越来越重视了，如果产品不好，哪怕是在市中心，也会失去竞争力。

比如市中心一些产品缺陷明显的项目，尽管价格上未必没有竞争力，也会被市场冷落。

如果你要买房，也千万不要忽略产品，这样以后才好脱手。

第三，产品为王的同时，核心地段还是要以总价为王，因为它关系到未来的流动性和客群量。

如果总价有优势，房源的流通性就会有优势，也就意味着你未来的接盘人会更多。

第四，今年的郑州新房已经有了信号，想买房的话请趁早。

如果你预判不了趋势，只要看到楼市开始反弹，然后去买，这个时间点就不会错。

价格随缘，能砍就砍，不能也别觉得吃亏。

如今，房子在家庭中的资产份额占比越来越大，我们买房也要越来越谨慎。

普通人每一次买房，可能都要拿出所有的积蓄，并且背上几十年的负债。

这漫天飞舞的各种房子，很多时候一焦虑或者一慌乱，就很容易做错选择。

如果你实在无法做出判断，可以去看一看《乔妹的实地探盘日记》。让深陷置业迷茫，选择困难的你，坚定上车！